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杭州商业地产范畴

杭州商业地产范畴

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03-14

提及杭州的商业聚集区,人们的脑海里首先跳出的,一般会是武林路和湖滨路两大商圈。以杭州大厦、银泰、百大、国大四家商场和武林路为主体的武林商圈,以及解百、元华、西湖时代、利星和湖滨名品街等共同形成的湖滨商圈,在老杭州人心里扎下了深厚的根基,配以便利的交通、密集的民居、种类繁多的面街店铺,这两个商圈,一直是人气最旺的地方。

如今,商业地产的发展正步入一条快速路。大型商业街、创意产业园、城市综合体……这些新兴的商业业态,正一步步迈入我们的视野。

商业地产不仅仅指商铺和写字楼,它的范畴比你想象的要大得多。

说起商业地产,大部分人会联想到商铺、写字楼。这个理解是片面的。根据定义,商业地产除这两者外,还包括酒店式公寓、购物中心、商业街、酒店、专业市场等多种形式,用于零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等各种经营用途。在经营模式、功能和用途上,商业地产区别于公寓、别墅等住宅形式。

商业地产的形式多样,规模也有大有小。规模大的商业地产如销品茂项目,建筑面积可以达到几十万平方米,规模小的商业项目仅几百平方米,甚至更小。规模庞大的商业地产,其经营多采用开发商整体开发,项目统一管理,以收取租金为投资回报的模式。如1989年开业的、当时的世界第一大销品茂——加拿大西埃德蒙顿购物中心和1992年开业的美国第一大销品茂——美国商城,就是超级购物中心的典范。

对于规模较小的商业地产而言,大多数项目依然采取传统模式,在统一经营管理模式下回收租金,但很多小规模商业地产中,公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。

杭州的商业地产走过四个发展阶段

随着杭州城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化,杭州的商业地产发展也迎来了一个春天:从商场到商街、从商街到商圈,由点到线、由线到面,由单一业态向多元业态发展。这种从自发集聚到政府引导的商业发展,走过了四个阶段。

第一阶段——初步发展期(1997年以前):杭州商业地产的正式起步,要从专业市场说起。1992年至1997年之间,延安路南段建设促进吴山商圈的形成,解百等大型百货沿路兴起,湖滨、河坊街等街区依托旅游发展兴旺,成为杭州第一批成型的商业项目。这一阶段,属于传统商业发展时期,杭州的商业业态以地摊、社区底部商铺、临街商铺以及中小型超市等初级形态为主,主要充当住宅地产的副产品角色,总体商业体量不大,各商业项目间的联系也比较松散。

第二阶段——逐步成长期(1997年-2001年):1998年,银泰百货开业;1999年,杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业。几大百货公司的相继兴起,标志着以百货为主力商家的武林商圈正式形成。这一阶段商业地产的发展,也直接促成了延安路沿线商业的成熟。

第三阶段——快速发展期(2002年-2010年):湖滨名品街、利星名品广场、解百元华等项目的建立,促进湖滨商圈从依托旅游商业发展向市区高端名品购物和休闲娱乐商圈转型,确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。同时,随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入,杭州的商业地产发展也迎来了一个春天。

一心多点的商业格局逐渐形成

当前,杭州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。“一心多点”的格局,已经开始向“多心多点”的格局转变,区域消费将成为主流。根据杭州市商业网点规划,未来杭州将会形成一个市级商业中心、三个市级副商业中心、四个区域商业中心以及七条特色街为骨架的商业格局,“一心多点”的格局逐步展现,并具备了向多心化发展的趋势。

目前,我们所认知的市级商业中心,仍是由武林商圈、湖滨商圈和吴山商圈共同组成;未来,市级商业中心还将增加钱江新城商圈:2010年4月,杭州万象城正式开业,瞬间就成了杭州“潮人”们钟爱的购物、餐饮、娱乐场所;此外,波浪文化城已经建成,来福士广场也已经动工……钱江新城商圈,将在不久后正式成型。除了上述正在形成的区域商圈外,包括城东庆春、城西翠苑、滨江、城北拱宸桥等板块,都有望在今后几年,成为杭州成熟的区域商业中心。

此外,杭州还将会形成临平副城、下沙副城、萧山江南城三个商业副中心。

专业市场、商业街、酒店、综合体……

商铺、专业市场

商铺,从字面上理解,是经营者为顾客提供商品交易、服务、感受体验的场所。社区商铺是现在比较普遍的一种形式,我国的社区商业则主要以历史形成的沿街商铺为载体,大多带有浓厚的住宅底商氛围。随着地铁的开通,地铁周边的商业也将逐渐兴起。地铁上盖物业,是指直接建在地铁站点上的物业,其中包括地铁出入口上的商铺。目前,杭州的商铺多数集中在市级商业中心,地铁商业则静待地铁开通。

专业市场,是指专门性的商品批发市场,是大量商铺的集聚之地。在杭州,四季青服装市场全国闻名,一个市场里有成百上千的店铺,来这里批发的客户有全国各地的商户。此外,杭州具有代表性的专业市场还有我国电脑大卖场第一品牌百脑汇、以家居销售为主的红星美凯龙家居城等等。

特色商业街

商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成,按一定结构比例规律排列的商业繁华街道,是城市商业的缩影和精华,是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

世界一流的商业街具有三大特征:全球声誉、密集的客流量和可靠的收入。就像一句话所说:“商业街至少要成为一个区域的名片”。享誉全球的巴黎香榭丽舍大街,每日客流量50万-70万人,年商业收入15亿美元;伦敦牛津街每日客流量50万人,年商业收入32亿美元;东京银座每日客流量25万人,年商业收入40亿美元。

杭州的特色商业街因为产品特点鲜明而被人们熟记于心。新华路丝绸特色街的丝绸和刺绣,南山路艺术休闲街的市井风情,信义坊商业步行街的八方美味,文三路电子信息街区的数字技术,武林路时尚女装街区的杭派女装……尤其是丝绸特色街区,因为专业经营中国传统产品丝绸及制成品,而被评为“中国最具特色商街”之一;清河坊历史文化特色街区的中药和工艺品更是独一无二。

酒店

对酒店一词的解释,早在1800年《国际词典》一书中就有写道:“饭店是为大众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所。”具体解释为:酒店是以它的建筑物为凭证,通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的组织。目前归入商业地产的酒店物业,一般指的是兼具一部分住宅物业的复合地产。

在杭州,开元之江度假村,是第一家在长三角地区定位为“度假村”(resort)的饭店,营造度假概念。该度假物业,最早在浙江省引入网球场、壁球房、射击场、卡丁车等娱乐项目,同时率先在浙江省的饭店行业推出度假体检项目等创新服务项目。

绿城·千岛湖度假公寓,则吸引了喜来登的加盟。2010年3月31日,绿城千岛湖喜来登度假酒店开业,恰巧这也是喜达屋全球第1000家酒店。

杭州正成为越来越多国际知名酒店品牌的兵家必争之地,随着越来越多国际知名酒店的落户和开业,也为杭州的旅游升级转型,从传统的观光旅游模式向“观光、休闲、度假”三位一体的新型旅游模式转变提供了必要的硬件基础。

商场、购物中心及综合体

商场,最初指的是“各种商店组成的市场”,规模比较小;随着时代发展,出现了购物中心,它是将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营,并且拥有一定规模停车场的商业业态;之后出现了更大规模的综合体,特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心。

在杭州,万象城开启了综合体时代。这个大型购物航母以它不凡的硬件条件、规模体量,带给杭城人民“震撼”感受的同时,也引入了一个新的概念:“销品茂”。同传统商场不同的是,销品茂的运营体制要灵活得多,它的每一层都有餐厅、服装、鞋、配饰等等。这种组合渗透到每一个楼层,每一件商品。如果一定要讲出一个准则,那就是商品的档次。这种模式让购物不再是流动的点式集合,更像是一种集合式的家庭聚会,它能够适应人们不同的消费需求。从这里可以看出,销品茂销售的不仅仅是商品,更多的是一种生活方式。

龙湖·滟澜山是龙湖地产在杭州的开山之作,规划定位为80万平方米的金沙湖畔地铁入户综合体。除了住宅外,社区内还规划了20万平方米的商业中心龙湖天街,结集了近40000平方米美食餐饮、15000平方米国际精品超市、6300平方米五星影院、1000平方米真冰溜冰场等强势商业业态进驻,预计2013年开业运营。